Ce costă o locuință după cumpărare: impozitul din 2026 și clasa energetică

Ce costă o locuință după cumpărare: impozitul din 2026 și clasa energetică Prețul din anunț este doar prima cheltuială a unei locuințe, iar în 2026 două costuri anuale au crescut în atenția cumpărătorilor.

Primul este impozitul pe clădiri, recalculat din 1 ianuarie 2026. Al doilea este consumul de energie, legat direct de standardul nZEB și de certificatul energetic.

Ce costă o locuință după cumpărare: impozitul din 2026 și clasa energetică

Un cumpărător atent calculează costul anual al locuinței înainte să semneze, nu după. În el intră impozitul, întreținerea, energia și, dacă e cazul, rata la bancă.

Mai jos găsiți ce s-a schimbat la impozit, ce înseamnă o clădire nZEB și cum verificați aceste lucruri într-un anunț din Alba.

Impozitul pe clădiri în 2026

Legea 239/2025 a modificat Codul fiscal și a crescut valorile impozabile pe metru pătrat folosite pentru clădirile rezidențiale. Consiliile locale au fost obligate să aprobe nivelurile pentru 2026 până la 31 decembrie 2025.

Pentru persoanele fizice, noul regim se aplică din 2026. Pentru firme, OUG 78/2025 a amânat aplicarea prevederilor până la 1 ianuarie 2027, ceea ce contează dacă vreți să cumpărați o locuință pe firmă.

Cum se calculează, pe scurt

Impozitul unei locuințe deținute de o persoană fizică se calculează din valoarea impozabilă a clădirii, înmulțită cu cota stabilită de consiliul local. Valoarea impozabilă are mai mulți factori:

1. suprafața construită desfășurată; când nu se cunoaște, se ia suprafața utilă înmulțită cu 1,4;
2. valoarea pe metru pătrat din grila Codului fiscal, după materialul clădirii și instalațiile ei (apă, canalizare, electricitate, încălzire);
3. coeficientul de corecție al zonei și al rangului localității;
4. reducerea pentru vechimea clădirii;
5. cota de impozit votată de consiliul local, care pentru 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025.

Din această cauză, două apartamente cu aceeași suprafață pot avea impozite diferite. Un bloc din 1975 primește reducere pentru vechime, iar un bloc nou nu.

Ce urmează din 2027

Guvernul a anunțat trecerea la impozitarea pe baza valorii de piață din 2027, ca parte a reformelor asumate prin PNRR. Termenele anterioare au mai fost amânate, pentru că sistemul informatic necesar nu era gata.

Consultanții fiscali citați de presă estimează creșteri importante pentru proprietățile cu valoare mare. Până la publicarea regulilor finale, aceste estimări rămân doar ipoteze de lucru pentru buget.

Cum aflați impozitul exact

Cereți vânzătorului ultima decizie de impunere sau chitanța de plată a impozitului pe 2026. Cifra din document este cea mai sigură, pentru că include deja coeficienții localității.

Pentru Alba Iulia, hotărârea privind impozitele și taxele locale pe 2026 este publicată pe site-ul Primăriei. Dacă locuința este într-o comună, cereți informația la compartimentul de taxe al primăriei respective.

Impozitul la vânzare, pentru vânzător

La vânzare, vânzătorul persoană fizică plătește un impozit pe venit, reținut de notar. Cota este de 3% dacă locuința a fost deținută cel mult 3 ani și de 1% dacă a fost deținută mai mult.

Impozitul se aplică la valoarea din contract, dar nu mai jos decât valoarea din grila notarilor. Puteți vedea toate costurile tranzacției în calculatorul de taxe notariale, cu exemplul pentru 85.000 €.

Ce înseamnă o clădire nZEB

nZEB vine din engleză, „nearly zero energy building”, adică o clădire cu consum de energie aproape zero. Definiția din legislația română cere o performanță energetică foarte ridicată și acoperirea a cel puțin 30% din necesar cu energie din surse regenerabile.

Standardul este obligatoriu pentru clădirile recepționate în baza unei autorizații de construire emise începând cu 31 decembrie 2020. Pentru clădirile autorităților publice, termenul a fost 31 decembrie 2018.

Ce înseamnă pentru costurile lunare

O locuință nZEB are izolație groasă, ferestre performante și de obicei pompă de căldură, panouri solare sau ventilație cu recuperare de căldură. Efectul se vede în factura de încălzire, care este cel mai mare cost de energie al unei locuințe din Alba, cu ierni reci.

Analiza Imobiliare.ro din septembrie 2026 arată că panourile solare apar în 18% dintre anunțurile proiectelor noi, față de 3% în 2023. Tendința este aceeași: proiectele noi vând eficiența energetică drept argument principal.

Cum verificați dacă o clădire este nZEB

• Cereți data autorizației de construire: dacă este după 31 decembrie 2020, clădirea trebuia proiectată nZEB.
• Cereți certificatul de performanță energetică și clasa energetică trecută în el.
• Întrebați ce sursă regenerabilă are clădirea și unde este montată.
• Cereți procesul-verbal de recepție, dacă blocul este finalizat.

Certificatul energetic la vânzare

Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzarea sau închirierea unei locuințe. Îl întocmește un auditor energetic atestat și este valabil 10 ani de la emitere.

Certificatul arată clasa energetică a locuinței și consumul estimat pe metru pătrat și an. Detaliile despre cum se obține le găsiți în ghidul despre certificatul energetic al clădirilor.

Ce vedem pe Imobiliare Alba

Am analizat anunțurile de pe portal în octombrie 2026 și am constatat că foarte puțini vânzători trec clasa energetică. La 21 octombrie 2026, doar 6 din 177 de clădiri din anunțuri aveau clasa energetică completată.

Asta nu înseamnă că locuințele nu au certificat, ci că informația nu ajunge în anunț. Cereți-l înainte de vizionare, pentru că îl veți primi oricum la notar.

În aceeași zi, pe portal erau 227 de anunțuri cu apartamente de vânzare în Alba Iulia, dintre care 64 cu anul construcției 2010 sau mai nou. Pentru acestea, merită să întrebați și de data autorizației de construire.

Ce cântăresc cumpărătorii în 2026

Pe lângă preț, cumpărătorii pun în balanță costurile pe termen lung. Iată criteriile pe care vi le recomandăm, în ordinea în care le puteți verifica:

1. impozitul anual, din decizia de impunere a vânzătorului;
2. întreținerea lunară, din ultimele 3 facturi ale asociației de proprietari;
3. clasa energetică și tipul de încălzire;
4. reputația dezvoltatorului, la blocurile noi, după proiectele predate anterior;
5. infrastructura zonei: școli, transport, magazine, acces la drum;
6. chiria pe care ați putea-o obține, dacă locuința este o investiție.

Pentru chirii, reperele pe cartiere sunt în ghidul chiriilor din Alba Iulia. Dacă vă interesează programul Noua Casă și rata lunară, citiți ghidul creditului ipotecar în 2026.

• Apartamente de vânzare în Alba Iulia
• Case de vânzare în Alba Iulia
• Cum verificați proprietatea înainte de cumpărare
• Agenții imobiliare din Alba

Surse

• Adevărul: impozitul pe valoarea de piață a clădirilor, amânat (decembrie 2025)
• StartupCafe: OUG 78/2025 și apartamentele cumpărate pe firmă
• Primăria Buzău: formula de calcul a impozitului pe 2026 pentru clădiri rezidențiale (exemplu)
• TVR Info: clădirile construite din 2021 trebuie să aibă consum energetic aproape zero
• Revista Biz: dotările din proiectele noi, pe datele Imobiliare.ro