Legea 207/2025: ce verificați când cumpărați un apartament în construcție

Legea 207/2025: ce verificați când cumpărați un apartament în construcție Legea 207/2025 a schimbat regulile pentru promisiunile de vânzare și rezervările făcute pe apartamente care încă nu există.

Ghidul de mai jos explică ce s-a schimbat din 11 decembrie 2025. Veți găsi și o listă de verificări înainte de a plăti un avans.

Legea 207/2025: ce verificați când cumpărați un apartament în construcție

Dacă vă gândiți să cumpărați un apartament „pe plan”, Legea 207/2025 vă dă câteva instrumente noi de protecție. Le puteți folosi doar dacă știți ce să cereți dezvoltatorului și notarului.

Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025. Prevederile legate de cadastru se aplică de la 8 martie 2026.

De ce a apărut legea

Presa o numește „legea Nordis”, după dosarul în care mai mulți cumpărători au plătit avansuri pentru apartamente care nu au fost predate. Până în decembrie 2025, o promisiune de vânzare se putea semna chiar înainte ca proiectul să aibă toate actele.

Legea modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului și a publicității imobiliare 7/1996. Efectul practic: banii și actele cumpărătorului sunt legate de un proiect concret, înscris în cartea funciară.

Ce s-a schimbat la promisiunea de vânzare

Promisiunea pentru o locuință viitoare se poate semna doar după ce autorizația de construire a fost notată în cartea funciară. Pentru blocuri, trebuie făcută în prealabil preapartamentarea, adică deschiderea câte unei cărți funciare pentru fiecare apartament viitor.

Promisiunea se încheie în formă autentică, la notar. Notarul cere notarea ei în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în ziua lucrătoare următoare.

Ce înseamnă notarea pentru dumneavoastră

Odată notată, promisiunea apare în extrasul de carte funciară al apartamentului viitor. Oricine verifică extrasul vede că unitatea a fost promisă cuiva, ceea ce face mai greu ca același apartament să fie vândut de două ori.

Potrivit deciziei ANCPI din 10 decembrie 2025, notarea autorizației de construire costă 75 de lei, indiferent de numărul de apartamente din proiect.

Când se poate modifica proiectul fără acordul dumneavoastră

Dacă numărul de unități se schimbă înainte de apartamentarea finală, dezvoltatorul poate actualiza cărțile funciare printr-un nou act de preapartamentare. Pentru asta nu are nevoie de acordul cumpărătorului.

Excepția: dezvoltatorul nu poate schimba fără acordul dumneavoastră suprafața totală sau amplasamentul apartamentului pe care l-ați promis. Verificați în act ca suprafața și poziția (etaj, orientare, număr) să fie scrise explicit.

Rezervarea: 60 de zile și maximum 5%

Convenția de rezervare are acum limite clare. Ele se aplică oricărei rezervări pentru o locuință aflată în proiect sau în construcție.

• Durata maximă a rezervării este de 60 de zile. În acest interval trebuie semnată promisiunea sau contractul de vânzare.
• Taxa de rezervare nu poate depăși 5% din prețul locuinței. O clauză care cere mai mult este lovită de nulitate absolută.
• Dacă promisiunea nu se semnează din vina exclusivă a dezvoltatorului, acesta vă restituie integral suma în cel mult 30 de zile.
• Legea nu prevede o sancțiune expresă pentru depășirea celor 60 de zile, așa că termenul merită scris și în convenție.

La un apartament de 100.000 de euro, rezervarea poate fi de cel mult 5.000 de euro. Dacă vi se cere mai mult „ca garanție”, aveți un motiv concret să refuzați.

Unde ajung avansurile

Avansurile plătite pentru un proiect intră într-un cont bancar separat, dedicat exclusiv acelui proiect. Dezvoltatorul nu mai are voie să folosească banii unui bloc pentru a finanța alt bloc.

Plățile din acest cont se fac doar după ce dirigintele de șantier aprobă cheltuiala prin ștampila „bun de plată”. Dirigintele este o persoană autorizată, care răspunde pentru verificarea lucrărilor.

Plafoanele pe etape de construcție

Legea limitează cât din preț se poate cheltui pe fiecare etapă. Pentru structura de rezistență se pot folosi cel mult 25% din preț, iar după terminarea ei, pentru instalații, cel mult 20%.

Folosirea avansurilor în alt scop decât dezvoltarea proiectului se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a anului anterior, dacă fapta nu este infracțiune. Comentatorii juridici au observat că amenda nu are efect la firmele nou înființate, fără cifră de afaceri.

Ce nu a intrat în forma finală

Două propuneri discutate în Parlament au fost scoase din textul adoptat. Este util să le știți, pentru că apar încă în unele articole mai vechi.

• reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru cumpărătorii asistați de avocat;
• statutul de creditor privilegiat pentru cumpărători, în cazul insolvenței dezvoltatorului.

Din al doilea punct rezultă o concluzie practică: dacă dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul nu are prioritate la recuperarea banilor. Contul dedicat și plafoanele pe etape sunt principala protecție.

Fișa de informare despre dotări: încă un proiect

În 2025 și 2026 au circulat știri despre o „fișă tehnică obligatorie”, cu amenzi de până la 50.000 de lei. Informația vine dintr-un proiect de hotărâre de guvern inițiat de Ministerul Economiei, nu din Legea 207/2025.

Proiectul prevede ca dezvoltatorul să prezinte, înainte de primul document semnat, o fișă cu dotările și finisajele, specificațiile materialelor principale și furnizorii lor. Amenzile propuse sunt între 10.000 și 50.000 de lei, aplicate de ANPC.

Până la 22 octombrie 2026 nu am găsit hotărârea publicată în Monitorul Oficial. Până atunci, cereți oricum lista de finisaje în scris și atașată la contract, ca anexă semnată.

Lista de verificări înainte de a plăti

Am verificat ce documente cer notarii și ce prevede legea și am constatat că majoritatea pașilor se pot face înainte de prima plată. Iată ordinea pe care o recomandăm.

1. Cereți numărul autorizației de construire și verificați-o la primăria care a emis-o.
2. Scoateți un extras de carte funciară pentru apartamentul viitor și verificați notarea autorizației și a eventualelor ipoteci pe teren.
3. Cereți IBAN-ul contului dedicat proiectului și verificați că plata se face acolo, nu în contul obișnuit al firmei.
4. Verificați la ONRC sau pe site-ul ANAF dacă firma dezvoltatoare este activă și ce cifră de afaceri a raportat.
5. Citiți convenția de rezervare: termenul de 60 de zile, suma de maximum 5% și condiția de restituire în 30 de zile.
6. Cereți anexa cu finisajele, suprafața utilă și suprafața construită, cu planul apartamentului.
7. Stabiliți în promisiune termenul de predare și penalitățile pentru întârziere.

Pentru costurile de la notar puteți folosi calculatorul de taxe notariale. Pentru pașii generali ai unei cumpărări, citiți și ghidul de verificare a proprietății.

Ce vedem pe Imobiliare Alba

La 22 octombrie 2026, pe Imobiliare Alba sunt 227 de anunțuri cu apartamente de vânzare în Alba Iulia. Dintre ele, 64 au anul construcției 2010 sau mai nou.

Oferta de apartamente „pe plan” din Alba Iulia este mică în comparație cu Bucureștiul sau Clujul. Dacă găsiți o astfel de ofertă, aplicați aceeași listă de mai sus, indiferent de mărimea proiectului.

Unde căutați mai departe

• apartamentele de vânzare din oraș: apartamente de vânzare în Alba Iulia
• agențiile care publică pe portal: agenții imobiliare din Alba
• pașii unei cumpărări: ghid pentru cumpărarea unui apartament în Alba Iulia
• finanțarea: ghidul creditului ipotecar în 2026

Surse

• Europa Liberă România: Legea „Nordis” a intrat în vigoare
• Capital: impactul Legii 207 asupra dezvoltatorilor și cumpărătorilor
• Monitorul de Cluj: proiectul cu amenzi de până la 50.000 de lei pentru dezvoltatori
• Forbes România: proiectul privind dotările și finisajele locuințelor noi