Piața imobiliară din Alba

Piața imobiliară din Alba, este familiarizată poate cu cuvântul “criză”, din diverse motive. Din anul 2020, oricine a depășit perioada de speculație și pandemie. Având în vedere evoluțiile imobiliare pozitive din anul 2022, am știut că și o criză este întotdeauna o oportunitate.

Piața imobiliară se schimbă, dar nu numai de la începutul pandemiei!

Contrar unor opinii, nu există nicio amenințare cu o prăbușire a prețurilor pe piața imobiliară din Alba. Studiile care examinează doar perioada de dinaintea Paștelui, neglijează deficitul de aprovizionare recurent anual din timpul Paștelui, care a fost intensificat în acest an de criza Corona virus, dar se pare că deja se redresează.

Activitățile de pe piața imobiliară din Alba, nici nu s-au oprit și nici nu au existat corecții semnificative ale prețurilor de cumpărare sau a chiriilor până în prezent.

Scăderea noilor anunțuri pentru ofertele de închiriere este mai pronunțată decât pentru proprietățile de vânzare. De asemenea, se poate observa o încetinire a vânzărilor și o diferențiere mai puternică pe segmente și piețe.

Criza Corona Virus, accelerează astfel procesul de consolidare a prețurilor, care era deja evident pe piața de închiriere, precum și în lumina măsurilor de reglementare.

Un factor adesea nerecunoscut este densitatea crescândă a dimensiunilor gospodăriilor. Locuitorii din județul Alba, par să se fi obișnuit cu gospodăriile mai mari sub influența singurului deficit de locuințe în scădere.

În multe locuri, această soluție temporară a devenit normală și mai ales în orașul Alba Iulia. Putem vedea de asemenea, o creștere generală a activității de construcții nu este lipsită de efect.

Creșteri puternice de preț pe măsură ce normalitatea s-a încheiat pentru moment

Întrebarea care îi privește pe toți proprietarii este întotdeauna cea a dezvoltării valorii, adică creșterea prețului. Estimările fiabile ale prețurilor au devenit din ce în ce mai dificile în 2022.

În megaciclul precedent, care a durat aproape 2 ani și aici ne referim la pandemie, creșterile anuale în valoare au fost normale.

Privită pe întreaga zonă urbană din Alba, creșterea procentuală a prețului în perioada de 10 ani a fost de cel puțin 40%. Dacă comparăm prețurile mediane oferite din primul trimestru al anului 2022, cu primul trimestru al anului 2020, creșterea pentru proprietățile din Alba, a fost de 37 la sută.

Prețul mediu de ofertă în Alba Iulia, în 2020 a fost de 60 EUR/m². În segmentul construcțiilor noi, inflația în perioada de 10 ani este mai slabă, adică aproximativ la 70%.

De asemenea, este de remarcat faptul că 70 la sută din creștere a avut loc în perioada 2020-2022. Din anul 2018 până în 2020, creșterea prețului mediu de aprovizionare a fost de numai 30 la sută, în ciuda creșterii disproporționat de mare a costului terenului de construcție și a costurilor de construcție.

O serie de factori și incertitudini

Pentru a evalua unde se îndreaptă prețurile proprietăților din județul Alba, trebuie luați în considerare o serie de factori. Pe lângă efectele directe ale pandemiei de Covid-19, următorii parametri sunt destul de relevanți:

• reglementări privind politica de închiriere pe termen lung
• mecanisme de protecție a chiriașilor pe termen scurt și mediu
• evolutia ratei dobanzii (foarte important)
• migrarea de la comercial la rezidențial
• migrarea de la oraș la sate
• cererea de bunuri imobiliare ca mijloc de investiție sau pentru uz propriu

Vânzătorii și cumpărătorii se confruntă de obicei cu întrebări similare, dar din perspective diferite. În timp ce furnizorii se străduiesc să obțină o ieșire profitabilă în căutarea unui preț de ofertă determinat de piață, cumpărătorii trebuie să ia în considerare evoluția viitoare și riscurile angajamentului lor.

În vremuri de creștere constantă, vânzarea a fost ca o cursă de ștafetă. După o perioadă de deținere, vânzătorul a fost recompensat pentru angajamentul său, iar cumpărătorul se putea baza mai mult sau mai puțin pe faptul că valoarea va continua să crească, cu condiția să fie făcute ipoteze macroeconomice stabile.

Super-ciclul județului Alba, a fost condus de creșterea populației din cauza imigranților și a cererii rezultate pentru spațiu rezidențial de închiriere și uz privat.

Pe lângă această strategie, care este orientată către oportunitățile clasice de randament, efectele de recuperare din urmă și ratele ridicate ale dobânzilor au jucat un rol important în contextul internațional.

Primul trimestru 2021: mișcare laterală

Primul trimestru al anului 2021 va fi caracterizat printr-o scădere ușoară a noilor inserții cu o mișcare laterală stabilă a prețurilor oferite.

Comparativ cu anul precedent, scăderea nu poate fi descrisă ca fiind dramatică, deoarece scăderile sunt măsurabile și în 2019 și 2020 – tipice pentru perioada Paștelui.

Până acum, criza corona nu a pus nicio presiune asupra prețurilor de ofertă, mai degrabă, se observă o tendință ușor opusă, care poate fi explicată și printr-o perioadă mai lungă de vânzare a proprietăților din cauza interdicțiilor de contact.

Perspectivă pe termen scurt

Nu există nicio îndoială că efectele coronavirusului au un impact asupra pieței imobiliare din Alba, dar totuși s-au văzut schimbări. Efectele pe termen scurt sunt exprimate în dificultăți operaționale în procesul de vânzare și în blocaje bruște de lichiditate.

Restricțiile de contact impuse pe fundalul Corona, au condus la o scădere generală a aprovizionării, care sau redresat rapid odată cu abrogarea măsurilor.

Deși scutul de protecție instituit de Guvernul României, pentru chiriași, modifică unilateral riscul de neplată în dezavantajul proprietarilor, acesta nu a scutit chiriașii de plata chiriei.

Majoritatea proprietarilor sunt foarte toleranți față de chiriașii lor. Pierderea de chirie rezultată poate fi luată în considerare în scopuri fiscale.

În cazul chiriașilor comerciali și în special în sectorul gastronomiei, blocajele de lichiditate pot continua, deoarece revenirea la condiții normale se va produce doar treptat.

Nu poate fi exclusă o creștere a insolvenței, ca urmare a creșterii ratelor de neocupare a unităților comerciale și chiar se văd clar la Alba Iulia.

Din ce se vede la ora actuală, nu există semne de scădere a chiriilor din cauza crizei corona și nici în sectorul rezidențial. Deocamdată, impactul plafonului de chirie va duce la o reducere a chiriilor pentru o perioadă limitată de timp, opinia noastră.

Perspectivă pe termen mediu la piața imobiliară din Alba

Din martie 2020, nu există niciun motiv de pesimism cu privire la dezvoltarea valorilor imobiliare din Alba, din cauza crizei Corona Virus.

Putem spune că nu este cinism să pretinzi că pandemia lovește piața imobiliară din Alba, într-un moment prost. Consolidarea emergentă a prețurilor de achiziție nu este un efect al crizei Corona, ci rezultatul reglementării pieței de închiriere din Alba, care se desfășoară de ani de zile.

Îngrijorarea că prețurile de achiziție din Alba, ar scădea cu până la 25% în următorii ani, pare neîntemeiată sau poate nu credem noi.

Perspectivă pe termen lung

Haideți să vedem cum poate fi evaluată o perspectivă pe termen lung a unei piețe imobiliare care depinde în mare măsură de strategia investițională a investitorului.

Întrucât investitorii sunt forțați să opereze în circumstanțele existente pe piață, aceștia trebuie să fie foarte flexibili. Investitorii privați din Alba, sunt deja orientați pe termen lung, având în vedere legislația fiscală.

Scăderile pe termen scurt și mediu, așa cum au apărut în cazul crizei Corona, sunt întotdeauna incomode, dar practic inevitabile. Superciclul care acum poate slăbi piața imobiliară din Alba, este mai degrabă o excepție.

Din 2020, condițiile pentru investitori și proprietari s-au înrăutățit deja ca urmare a extinderii zonelor de protecție a mediului, a ordonanței de conversie și cel mai recent, a plafonului chiriei. Ce informații avem:

• Strategia de randament pe termen scurt și mediu trece în plan secund
• Investițiile imobiliare cu accent pe prețurile pe termen lung trec în prim-plan
• Pe termen lung, se poate presupune un nivel scăzut al ratei dobânzii
• În ciuda unei încetiniri a numărului de persoane care se mută la Alba, excesul de cerere existent nu va putea fi satisfăcut ani de zile
• Mișcările de evaziune din Alba, către piețele imobiliare sunt considerate probabile sau chiar sigure

Deși condițiile politice din România, nu se vor îmbunătăți pentru investitori pe termen mediu, este de așteptat ca acestea să se deterioreze în majoritatea țărilor europene.

Această dezvoltare va compensa avantajele competitive pierdute din cauza reglementării pieței. Scutul de protecție oferit de legea românească pentru chiriași în urma crizei Corona, a arătat că nu poate fi exclusă o nouă schimbare a bunăstării sociale de la stat la proprietari.

În plus, nu numai România, este afectată de o reglementare din ce în ce mai restrictivă. Există eforturi similare în aproape toate țările europene vecine.

Poate suna paradoxal, dar faptul că România și în special județul Alba, pentru că la el facem referire, a avut un rol de pionierat în reglementarea pieței imobiliare, care ar putea deveni acum un avantaj competitiv.

Acest lucru este susținut și de faptul că baza economică a românieie este extrem de stabilă în raport cu standardele europene și chiar globale. În concluzie, oare mergem spre bine sau doar ne păcălim?

Scrieți o recenzie pentru noi aici: Imobiliare Alba, pe Google.